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建筑业和房地产业纳入营改增相关政策问题解答(上)

添加时间:2016-05-05    发布单位:贵州企业管家服务有限公司    阅读数:102
建筑业和房地产业纳入营改增相关政策问题解答(上)

问:房地产企业?#35805;?#32435;税人销售自行开发的房地产项目,适用?#35805;?#35745;税方法计税,如何计算销售额?
答?#27827;?#25353;照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期?#24066;?#25187;除的土地价款)÷(1+11%)

问:当期?#24066;?#25187;除的土地价款如何计算?
答:当期?#24066;?#25187;除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。


问:房地产业?#35805;?#32435;税人可选择按简易方法计税的项目有那些?
答:具体项目包括:
1、房地产开发企业?#26800;囊话?#32435;税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
其中,“房地产老项目”是指:
(1)《建筑工程施工许可证》注明的?#36132;?#24320;工日期在2016年4月30日前的房地产项目;
(2)《建筑工程施工许可证》未注明?#36132;?#24320;工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包?#36132;?#27880;明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
2、?#35805;?#32435;税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

问:房地产业?#35805;?#32435;税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,对应的土地价款能否扣除?
答:不得扣除。根据国税总局2016年第18号公告第九条规定,?#35805;?#32435;税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。

问:某?#35805;?#32435;税人A公司,2016年6月出租其2016年3月取得的异地写字楼,月租金为50万元,应如何计算该项业务的应预缴税款和应纳税额?
答:?#35805;?#32435;税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。因此,如A公司选择简易计税方法的,则6?#36335;?#24212;预缴税款=500000÷(1+5%)×5%=23809.52元,应纳税额=500000÷(1+5%)×5%=23809.52元。
如A公司选择?#35805;?#35745;税方法的,则6?#36335;?#24212;预缴税款=500000÷(1+11%)×3%=13513.51元,应纳税额=500000÷(1+11%)×11%=49549.55元。

问:纳税人跨县(市、区)出租不动产时,应向哪个税务机关申报纳税?
答:视情况而定。
?#35805;?#32435;税人和小规模纳税人出租不动产的,向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;
其他个人出租不动产的,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。


问:房地产业纳税人出租自己开发的房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)时,如何计算预缴税款?
答:房地产业纳税人出租自己开发的房地产项目,按照下列规定计算预缴税款:
1、?#35805;?#32435;税人出租不动产适用?#35805;?#35745;税方法计税的,按?#25214;?#19979;公式计算应预缴税款:
应预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%
2、纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的,除个人出租住房外,按?#25214;?#19979;公式计算应预缴税款:
应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
3、个体工商户及其他个人出租住房,按?#25214;?#19979;公式计算应预缴税款:
应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

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